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限购政策一年半 东莞一手楼成交创六年新低

发布时间:2020-06-28 18:42:25

  东莞限购政策一年半,“4·10”新政一周年,投资投机需求撤离东莞市场,泡沫不断被挤压,本地刚需成为市场主角。今年年初,银根收紧,房贷利率上浮,银行放款缓慢加重市场压力,观望氛围浓郁,导致1~4月东莞一手住宅供应、成交量均创下近六年新低。

  数据:4月住宅网签量同比减少33%

  在政策抑制下,东莞楼市供求连续两年放缓。合富大数据显示,2018年1~4月东莞一手住宅新增供应约115.1万平方米,同比减少约14%;网签面积约125.0万平方米,同比减少约21%;网签均价约16832元/平方米;2018年前4月供应和成交量,均创过去6年以来最低。

  合富大数据认为,2016年10月,东莞首次出台限购政策,投资性需求得到了大幅的抑制,需求回归以自住刚需为主,成交量整体呈下滑态势,房价涨幅趋于平稳。

  往年3、4月份已进入楼市供应、成交旺季,但是今年4月份,东莞未出现抢跑“五一”现象,在“4·10新政”满周年之际,成交下滑。合富大数据显示,2018年4月东莞一手住宅供应约42.1万平方米,同比增加约五成;去年4月为“4·10”楼市低谷期,供应量基数较小,故今年供应同比增幅较大,但在历史上仍处于低位水平。

  中原战略研究中心监测数据也显示,4月住宅供应面积环比上升28.44%。但实际市场中,4月楼市供应大幅放缓,处于较低位水平。4月上旬市场尤为冷清,直至下旬才有部分房企陆续推新冲刺“五一”。且以金地、保利、中海等品牌房企主导。

  在网签方面,今年4月全市网签面积约36.9万平方米,同比减少33%。东莞中原战略研究中心分析认为,一是因为4月是传统淡季,实际市场中新增供应放缓,对成交支撑不足;二是因多项调控政策持续,且于利率上浮,购房者观望情绪升温。

  此外,受多项政策调控影响,投资需求受抑,别墅供需连续多月保持低位运行。

  据监测发现,为出货快速回笼资金,部分别墅项目已于3月理性下调备案价格,4月全市别墅环比持续下滑至19347元/平方米。

  从别墅成交结构来看,250平方米以下经济型别墅占全市比重达6成,其中200~250平方米的别墅成交量大幅下滑,成交比重萎缩至8.6%。

  区域:临深片区供应下滑房价松动

  东莞房价持续平稳。东莞中原战略研究中心监测数据显示,4月一手住宅签约均价约16955元/平方米,环比下降0.12%,同比上升4.83%;普通住宅均价为16786元/平方米,环比基本持平,同比上升4.55%。

  合富大数据显示,从4月取样楼盘来看,全市约81%的楼盘房价保持平稳(环比3月份价格-2%至2%视为持平),3月这一比例为78%,说明东莞房价在持续平稳中。

  临深片区房价“稳中有松”,临深片区是唯一一个无房价上涨的片区。在严格的限购政策影响下,临深片区房价整体走势为“稳中有松”。2016年10月,东莞出台限购政策,去年4月,限购政策升级,深圳客正式退潮。至今年4月,靠近深圳的凤岗、清溪、樟木头、黄江、塘厦等镇街需求明显受到抑制,供应量也大幅萎缩,成为受到楼市调控政策影响最为明显的区域。

  合富大数据显示,今年4月临深片区五镇街,一手住宅新增供应仅120套,创下历史最低。合富研究院分析,东莞限购后,深圳客基本绝迹临深片区,该片区房产需求受到较大影响,开发商放缓供应节奏;相对而言,市区自去年5月后,供应整体呈增加趋势,持续多年的供不应求态势得到了一定的改观。滨海片区每月供应呈波浪式发展;松湖片区自去年以来供应总体稳中有减;莞北片区较去年下半年供应呈下降趋势。

  东莞中原战略研究中心数据监测也显示,在临深及东部产业园片区供应缩水的同时,4月松山湖片区及中心城区成供应主力,供应合计23.37万平方米,总占比全市55%,其中中心城区仍为主要供应大户。在成交方面,东部及松山湖片区也成新成交热点,占比约21%,值得注意的是,今年开年以来,东部及松山湖片区成交占比持续走高,购房需求得到进一步释放。

  库存:临深片区库存积压严重

  合富大数据显示,2018年1~4月新建商品住宅90~125平方米户型累计供应约8283套,占比高达70%,较3月份提升1个百分点。2007~2014年8年间此面积段供应比重只有25%~30%,2015~2016年则在40%左右,2017年跃升为64%,2018年前4月持续攀升至70%,且有上升趋势。2016年始政策支持刚需,打击投资,尤其2017年“房住不炒”的提出,开发商适时调整策略,大力开发刚需产品。

  与此同时,144平方米以下洋房供应占全市比重已基本稳定。东莞中原战略研究中心监测数据显示,受限购政策影响,近半年144平方米以下洋房供应占全市的比重已基本稳定在98%左右,比限购限贷前上升了4个百分点。144平方米以下的洋房成交主导地位很强,占全市的比重已连续两年维持在90%以上,4月已上升至94%。其中,首改需求持续释放,120~144平方米洋房成交比重明显上升至20.4%。

  合富大数据显示,截至4月底东莞一手住宅库存面积约490万平方米,环比3月微增约1%。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看,去库存时间分别为:11.9个月、15.4个月和11个月,比3月略有上升。东莞连续5个月库存量稳定在500万平方米上下。按6个月平均数计算,去库存时间连续4个月小幅上升。如剔除限签因素影响,东莞库存量处于偏低水平,预计真实库存量约400万平方米。

  同时,据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,4月全市镇区中松山湖及塘厦消化周期超40个月,主要因房价标杆和限购政策下,客户入市门槛高,项目去化缓慢,另外临深片区库存积压严重,除了清溪外,去化周期均超12个月。

  后市:公积金新政利好刚需购房者

  东莞中原战略研究中心分析,虽然“房住不炒”政策基调延续、购房者入市成本依然高企,但由于湾区规划公布在即,叠加东莞公积金新政,一定程度上将提振购房者入市信心,也将利好部分刚需及改善需求释放。

  东莞中原战略研究中心预测,未来,新旧项目将持续入市,房企在资金压力下促销力度有望持续加大,预计5月入市项目主要集中在松山湖及滨海片区,在售项目持续加推,全新项目也将陆续入市;受“三价合一”持续影响,二手购房成本仍然高企,部分购房需求倒流一手,尤其加上近期部分项目加大让利,吸引客户入市,项目成交有望回升。


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